厦门排名城市房产估值第一!为何能超越北上广深?

2020-05-14 03:43 佚名

近日,据房地产协会主办的中国房价行情网数据显示,厦门超越北上广深等320个城市一跃成为全国房产估值最高的城市。目前,厦门平均单价47018元/㎡,平均租金单价45.41元/月/㎡,租售比1.16%,市盈率86.28倍。深圳房产估值水平位居次席,平均单价72380元,平均租金单价76.14元,租售比1.26%,市盈率79.22倍。三亚房产估值位居第三位,平均单价3533元,平均租金单价41.92元,租售比1.42%,市盈率70.24倍。

先来说一个问题:市盈率越高是不是就意味着越好呢?很显然,并不如此。打个比方,如果房产市盈率在70倍,意味着依靠租金需要80年才能收回成本。而中国普遍的情况,是房产估值水平较高,甚至在全球都是最高,属于第一梯队。就目前来看,全国320个城市房产市盈率中位数为30倍左右——依靠租金需要30年才能收回成本。

当然,我们也能看到城市之间的房产估值水平分化明显。像厦门、深圳、三亚等城市房产估值较高,市盈率也越高。而市盈率在30倍以下的城市,也有100多个。房产估值最高的厦门,与估值最低的和田相差达到70.68倍!可以看出,房地产估值严重分化,跨度较大。

一般而言,城市经济越发达,房产市盈率水平就越高——GDP排名全国第三、人均GDP排名第一的深圳就是个好例子。但要知道,厦门、三亚的GDP排名并不高。其中,厦门在2019年的GDP总量在国内排名第33。而三亚的GDP,排名更是靠后。

但为何厦门、三亚的房产估值、市盈率水平排名前列?原因就在于它们属于非常发达的旅游城市,且地理位置得天独厚。同时,厦门是全世界数一数二的宜居城市,教育医疗等水平都位居全国前列。此外,一般来说发展潜力越大的城市,房产估值水平也越高。优秀的城市获得更高的估值,也就在情理之中。所以,虽然厦门的房价很贵、市盈率较高,但并不影响投资者的热情。

从另一个角度看,厦门房价是周边区域的领头羊,但租金并没有明显高出同类城市,所以租售比一直较低。这说明厦门此前的投资氛围非常浓厚,房价透支也很明显。这也能够看出,到厦门买房的人主要是在“赌”房价继续上涨,对租金的兴趣不大。

有业内人士认为,从收入比、租售比等方面看,厦门虽然房产估值最高,但泡沫也最大。不过,我们也要看到厦门特殊的房地产情况。从土地层面来看,厦门近几年严格控制土地供给,目的是防止房价承压。这导致厦门的房子数量并没有那么多,在这样的情况下,房产估值自然越来越高。尤其是厦门岛内,几乎快要成为“豪宅区”。

种种因素之下,厦门房产估值超过北上广深排名第一,似乎也就在情理之中。对有房在手的厦门本地人来说,心里自然是美滋滋的。但对于那些投资者来说,较低的租售比、较高的市盈率,或许会让他们“心慌慌”——投资价值已经越来越小。最为无奈的,恐怕就是还没买房的厦门本地人,或在厦门打拼的外地人,实在是难以在厦门买起房了。

尤其是在疫情的影响下,厦门的旅游业也受到巨大冲击,并影响到城市发展的方方面面。未来厦门房地产市场会走向何方,还不得而知。毕竟在此前,厦门房地产每每都能呈现逆势上扬的走势。不妨让我们静静等待,看厦门房地产能带来哪些不可思议之事吧。(科技新发现 康斯坦丁/文)